Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке.

Утверждены Правлением РОО 22 марта 2002 г., протокол №46. БЮЛЛЕТЕНЬ "РОССИЙСКИЙ ОЦЕНЩИК", №3-4(66)МАРТ-АПРЕЛЬ 2002

1. Общие положения

Экспертиза отчета об оценке — совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, безошибочности вычислений и обоснованности результата.

Экспертиза отчета может производиться без инспекции объекта оценки и состоит из исследования работы, выполненной другим оценщиком.

Оценщик-эксперт — профессиональный оценщик,назначаемый Председателем ЭС РОО или Президентом РОО, являющийся членом профессионального общественного объединения оценщиков, проводящий экспертизу отчета об оценке и имеющий уровень профессиональной подготовки и стаж работы по оценке не меньший, чем требуемые для выполнения анализируемого отчета.

Оценщик-эксперт определяет обоснованность полученного в экспертируемой работе результата, но не выполняет работу по оценке заново и не определяет, какова в действительности должна быть величина стоимости в экспертируемой работе.

При выборе оценщика-эксперта для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке следует соблюдать критерий независимости эксперта от оценщика, выполнявшего отчет, от заказчика экспертизы, заказчика экспертируемого отчета и от собственника объекта оценки.

2. Основные требования к проведению экспертизы и составу представляемых документов

2.1. Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов.

2.2. Оценщик-эксперт, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, должен аргументировано ответить на следующие вопросы.

2.2.1. Соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком:

– требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке (в том числе законов об ОАО и об ООО);

– “Стандартам оценки, обязательным для применения субъектами оценочной деятельности”, утвержденным постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г.;

– иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.

2.2.2. Указаны ли в отчете:

– дата (окончания) составления и порядковый номер отчета;

– период проведения работ по оценке;

– дата оценки (в терминах “Стандартов”, утвержденных постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г. — “дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки”,в терминах Закона “Об оценочнойдеятельности в РФ” —“дата проведения оценки или дата определения стоимости объекта оценки”);

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– цели и задачи проведения оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки;

– иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;

– используемые стандарты оценки и вид оцениваемой стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки;

– перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

2.2.3. Содержатся ли в отчете об оценке, выполненном оценщиком:

– методические ошибки;

– данные и/или информация, допускающие неоднозначное толкование или вводящие в заблуждение;

– подписи руководителя, оценщика-автора отчета, печать организации.

2.3. При проведении экспертизы оценщик-эксперт должен идентифицировать на основании данных отчета об оценке и отразить в экспертном заключении:

– объект оценки;

– дату оценки;

– цель оценки;

– определяемый вид стоимости;

– заказчика оценки;

– используемые стандарты оценки;

– период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.

2.4. При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке, оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать:

– достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);

– соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки;

– наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;

– обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;

– перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

– наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;

– наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;

– структуру отчета и качество его оформления.

2.5. При анализе правильности применения затратного, сравнительного и доходного подходов, а также правильности выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования) оценщик-эксперт должен провести проверку обоснованности сделанных допущений и обосновать причины любых несогласий с ними.

2.6. В процессе проведения экспертизы оценщик-эксперт должен проверить соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему.

2.7. В случае, если в процессе оценки оценщиком использован новый методический прием (алгоритм расчета, методика расчета параметров, методика анализа информационных баз, новые методики статистических расчетов и т.д.), оценщик-эксперт вправе запросить у оценщика описание этих методик и, при необходимости, потребовать публичной защиты оценщиком указанных методических приемов на заседании Экспертного совета РОО.

2.8. Оценщик-эксперт не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы.

2.9. В экспертном заключении необходимо анализировать не только негативные стороны отчета об оценке, но и отмечать положительные.

3. Основные требования к оформлению экспертного заключения

Экспертное заключение должно содержать следующие обязательные разделы:

– титульный лист с указанием полного наименования анализируемого отчета, наименования оценщика и сведений о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности, фамилии оценщика-эксперта и периода проведения экспертизы;

– информацию о заказчике экспертизы;

– определение цели экспертизы;

– перечень информации, на которой основывалась экспертиза;

– исследовательскую часть, включающую анализ соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных актов в области оценочной деятельности и аргументированные суждения оценщика-эксперта, которые привели к итоговому заключению;

– выводы оценщика-эксперта по результатам проведенной экспертизы;

– последний лист (перед приложениями) подписывается оценщиком-экспертом. В случае, если при проведении экспертизы оценщик-эксперт привлекал к проведению экспертизы иных экспертов или других специалистов, все эти специалисты подписывают последний лист экспертного заключения с указанием конкретно выполненных разделов;

– в случае необходимости оценщик-эксперт вправе в приложениях к экспертному заключению привести все необходимые расчеты и обоснования, подтверждающие результаты экспертизы.

ПРОЕКТ

Ошибки, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке

Приложение к Методическим рекомендациям по экспертизе отчетов

1. Общие ошибки

1.1. Отсутствие аргументированного обоснования отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.

1.2. Несоответствие состава оцененного объекта и/или оцененных прав на него содержанию договора на оценку.

1.3. Несоответствие вида определяемой в отчете стоимости цели оценки и/или виду стоимости, предусмотренному действующим законодательством.

1.4. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов.

1.5. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.

1.6. Имеются арифметические ошибки и/или описки.

1.7. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.

1.8. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.

1.9. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.

1.10. В расчетах используются другие значения показателей, а не те, которые ранее обосновывались в тексте отчета.

1.11. Отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации.

1.12. Отсутствие описания и характеристик объектов-аналогов, используемых для сравнения.

1.13. Отсутствие обоснования применяемых корректировок при использовании сравнительного подхода.

1.14. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.

1.15. Несоответствие валюты денежного потока и ставки дисконтирования.

1.16. При оценке с использованием доходного подхода прогнозируемый период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.

2. Ошибки при оценке объектов недвижимости

2.1. Отсутствие анализа сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

2.2. При оценке рыночной стоимости отсутствует раздел “Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования”.

2.3. Определяется стоимость при текущем использовании, хотя цель оценки подразумевает расчет стоимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании.

2.4. Текущее использование объектов-аналогов отличается от наилучшего способа использования объекта оценки.

2.5. Ошибки в знаках корректировок при использовании рыночного подхода.

2.6. Использование одних и тех же объектов и в качестве аналогов, и для расчета корректировок.

2.7. Несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.

2.8. Некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки.

2.9. Отсутствие оценки стоимости прав на земельный участок.

2.10. Отсутствие обоснования величины накопленного износа.

2.11. При применении затратного подхода не учитывается “прибыль предпринимателя”.

2.12. При применении доходного подхода не учтены затраты на управление недвижимостью и резервы на замещение.

3. Ошибки при оценке машин, оборудования, транспортных средств

3.1. Отсутствие данных, позволяющих идентифицировать объект оценки.

3.2. Корректировка стоимости проводится не по основным ценообразующим параметрам.

3.3. Отсутствие обоснования величины накопленного износа.

3.4. Для оборудования, полностью изношенного, не работающего и не подлежащего восстановлению, не определяется утилизационная стоимость.

4. Ошибки при оценке бизнеса

4.1. Отсутствие анализа отрасли и позиционирования предприятия на рынке.

4.2. Отсутствие анализа финансового состояния предприятия.

4.3. Отсутствие описания компаний, выбранных в качестве аналогов для использования в расчетах.

4.4. Дисконтирование потока доходов осуществляется не на середину периода, если нет иного обоснования.

4.5. Несоответствие ставки дисконтирования выбранной модели денежного потока (для собственного или всего инвестированного капитала).

4.6. Отсутствие необходимых скидок при оценке миноритарных пакетов.

4.7. Согласование результатов итоговой стоимости полученных в рамках различных подходов, для пакетов акций с разной степенью контроля.

4.8. Отсутствие корректировки на величину избыточных активов при их наличии.