Как распознать сфальсифицированный отчет по оценке имущественного комплекса.

При оценке стоимости имущественных комплексов вместо детальной оценки каждого объекта, входящего в комплекс (что очень трудоемко), многие оценщики используют два приближенных метода:

1. Метод оценки, основанный на удельной стоимости новых основных фондов, необходимых для выпуска 1 тонны основной продукции. Этот метод используется, в основном, иностранными оценочными компаниями, работающими в России.
2. Метод оценки инвентарных единиц по одному главному параметру, например, стоимости телефонной станции по усредненной стоимости одного номера, стоимости асфальтированной дороги по усредненной стоимости 1 км ее длины, стоимости станка по усредненной стоимости 1 кг веса станка, стоимости скважины по усредненной стоимости 1 м. бурения и т.д. Этот метод используется, в основном, российскими оценочными компаниями.

В первом методе берется, например, стоимость основных фондов в США, необходимых для выпуска, 1 тонны агломерата из некоторых (часто и не упоминаемых) справочников, и по максимальной производительности агломерационного производства оцениваемого предприятия формально вычисляется восстановительная стоимость основных фондов этого производства. Однако в составе затрат для получения 1 тонны агломерата оцениваемого в России предприятия удельная стоимость энергетической составляющей может быть существенно выше, чем в Америке, стоимость доставки конечной продукции конечным потребителям в сопоставимых ценах может быть также выше, да и сама продукция может продаваться конечным потребителям по повышенным ценам (скажем, продукция идет на экспорт и она облагается дополнительными пошлинами). Поэтому потенциальный покупатель заплатит за это оцениваемое гипотетическое российское предприятие существенно меньше денег, чем за точно такое же предприятие в Америке. Много вопросов возникает и по поводу различий в строительных технологиях.
Точность и доказательная база второго метода являются примерно такими же, как и у первого.

Эти два метода вполне подходят для предварительных расчетов и мы их относим к фальсифицирующим только тогда, когда в отчете с их использованием не приводится точность метода и расчет этой самой точности.

Читателям отчетов по оценке с использованием только этих методов часто и остается, что полагаться на опыт оценщиков и/или раскрученный брэнд оценочной компании, что, вообще говоря, не одно и тоже, и повторять вслед за К.С. Станиславским: “Верю!” (или “Не верю!”).

Главная цель данной статьи - это вооружить потенциальных читателей оценочных отчетов простыми правилами, с помощью которых можно обнаружить подавляющее число именно грубых фальсификаций.

Список этих правил конечно не полон, но все-таки, когда Вы читаете отчет мы рекомендуем проверить:

1. Приводятся ли в финальном отчете технические характеристики наиболее дорогостоящих по балансовой стоимости объектов (хотя бы 10 % в общем количестве всех инвентарных единиц), на основании которых другие оценщики смогли бы оценить восстановительную стоимость этих дорогостоящих объектов относительно точными методами.
Если технические характеристики не приводятся, то отчет, вероятно, сфальсифицирован.

2. Описываются ли методики для оценки восстановительных стоимостей наиболее дорогостоящих объектов.
Если методики описаны не для всех дорогостоящих объектов, то отчет, вероятно, сфальcифицирован.

Комментарий. Если, например, в отчете просто указано, что для расчета восстановительной стоимости сооружений использовался метод из сборников УПВС, изданных в 1970 году, то читатель должен понимать, что, вообще говоря, частью таблиц из этих сборников уже нельзя пользоваться, например, таблицами для домен и бензозаправочных станций.

3. Даны ли примеры расчетов восстановительных стоимостей для основных типов дорогостоящих объектов.
Если примеров нет, то отчет, вероятно, сфальсифицирован.

4. Приводится ли восстановительная стоимость для всех инвентарных единиц.
Если восстановительные стоимости не приводятся, то отчет, вероятно, сфальcифицирован.

Комментарий. Восстановительная стоимость часто не приводится в отчетах по рыночной оценке, а приводится только одна рыночная. В этом случае проверить, как же получается эта рыночная стоимость - не представляется возможным.

5. Приводятся ли названия таблиц удельных расценок и численные значения используемых расчетных коэффициентов для получения восстановительных стоимостей хотя бы для наиболее дорогостоящих объектов.
Если эти данные не приводятся, то отчет, вероятно, сфальсифицирован.

Комментарий. В отчетах по переоценке основных фондов, которые нам приходилось читать, обычно указывается балансовая стоимость, восстановительная стоимость, номер сборника УПВС и номер таблицы. Однако часто выясняется, что указанная в отчете таблица не имеет никакого отношения к оцениваемому объекту, а если таблица указана и правильно, то расчет по ней с использованием дополнительных коэффициентов дает совсем другую цифру.

6. Описываются ли при рыночной оценке методики для расчета износов наиболее дорогостоящих объектов.
Если методики описаны не для всех дорогостоящих объектов, то отчет, вероятно, сфальсифицирован.

7. Даны ли при рыночной оценке примеры расчета износов для наиболее дорогостоящих объектов.
Если примеры не даны, то отчет, вероятно, сфальсифицирован.

8. Существенно ли занижена стоимость контракта по оценке имущественного комплекса по отношению к реальной рыночной стоимости такого контракта при объективной оценке.
Если стоимость контракта существенно занижена, то вероятность фальсификации очень велика.

Комментарий.Пример из нашей практики.
Относительно недавно мы делали рыночную оценку одного из подразделений крупного предприятия, имеющего суммарно по всем подразделениям в составе основных фондов более 40 тысяч инвентарных единиц. Последнюю экспертную переоценку всех подразделений предприятия делала другая российская компания.
По нашей оценке в своем отчете оценщики из этой компании занизили реальную восстановительную стоимость основных фондов предприятия на дату переоценки примерно на 35%, что и было нами доказано одному из руководителей предприятия.
Нас насторожила стоимость их контракта на переоценку, которая была примерно в три раза меньше рыночной.
Из бесед с этим руководителем и самими оценщиками из компании-оценщика выяснилась история вопроса. Руководитель был заинтересован в получении объективной восстановительной стоимости и, не слишком доверяя оценщикам, сам оценил фонды и выдал соответствующие указания оценщикам: стоимость всех зданий должна была быть увеличена с таким-то коэффициентом, сооружений с таким и так далее. Оценщики взяли эти коэффициенты, применили датчик случайных чисел и вышли точно на требуемые цифры. Весь “отчет” состоял из балансовой стоимости и новой восстановительной - и больше ничего... Проверяющие органы были “свои” и этот отчет вопросов ни у кого не вызвал.
Затраты оценщиков были минимальны (затраты на авиабилеты, командировочные, бумагу и порошок для ксерокса) - все довольны, а ошибки у руководителей бывают, что поделать.
Название этой консалтинговой компании имеется в списках победителей различных рейтингов и тендеров, а также среди подписантов некоей этической декларации группы консалтинговых компаний, в которой написано, что те компании, которые не подписали эту декларацию, являются чуть ли не мошенниками.
За это отдельное спасибо, смеялся от души.
Интересно, что эти оценщики будут делать, если тендерные комиссии вдруг выдвинут хотя бы минимальные требования к отчетам “победителей тендеров”? Так пожелаем им здоровья.

4. Заключение.

Специальность оценщика замечательна, она требует от оценщика сильных аналитических способностей и синтезирует в себе несколько специальностей - экономиста, математика, инженера, строителя, юриста, программиста. И не зря И.Д. Грачев (Председатель Подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Комитета Государственной Думы по собственности) назвал ее “самой важнейшей профессией при восстановлении цивилизованной рыночной экономики”.
Но, к сожалению, оценка больна и многие сильные специалисты из нее уходят, не выдерживают конкуренции с “удобными” оценщиками, которые профессиональными качествами, в большинстве своем, может и не блещут, зато выполняют все указания руководства.
Руководитель требует от сильного специалиста нужные цифры, но тому совесть не позволяет это делать, ну не получаются нужные цифры законными методами. А контракт подписан и заказчику даны соответствующие обязательства. За соседним же столом сидит “удобный” для начальства коллега, который спокойно эти цифры получает.
Руководитель знает, что оценочный отчет никто проверять подробно не будет и отчет “удобного” оценщика его полностью устраивает. Постепенно у “удобного” оценщика и зарплата становится выше, и сам он становится руководителем этого сильного специалиста.
К сожалению, эта схема работает не только в оценке.
Сами же консалтинговые компании практически не вкладывают деньги в разработку научно-обоснованных методов оценки и повышение профессионального уровня своих специалистов. Например, за последние 10 лет проблемой начисления износов в России так никто всерьез и не заинтересовался (если я что-то пропустил, пожалуйста, поправьте), и как эти износы при оценке имущественных комплексов вычисляются большинством оценочных компаний - остается глубокой тайной.
Научная работа ведется отдельными энтузиастами, что часто вызывает противодействие у руководителей компаний.
Вкладываются же деньги в раздувание “имиджа” и “налаживание связей”. Имеются консалтинговые компании, где число “маркетологов-связистов” уже сопоставимо с числом оценщиков, которым эти “маркетологи” находят работу. Содержание штата “маркетологов” оказывается экономически более эффективным, чем повышение профессионального уровня оценщиков.
И пока большинство заказчиков не осознает, что они кровно заинтересованы в добросовестной оценке своих объектов, пока не пройдут судебные процессы и фирмы-фальсификаторы не будут наказаны крупными денежными штрафами - все это будет продолжаться

В. Тришин. Информация с сайта www.trishin.ru

Разместить здесь свое предложение

магазин женского белья 25000 y.e.

магазин обуви 60000 y.e.

одежда для животных 20000 y.e.

чайно-кофейный бутик 8500 y.e.

клининговая компания 10000 y.e.

магазин одежды для малышей 22000 y.e.

магазин бижутерии и косметики 15000 y.e.

агентство праздников 5000 y.e.

арбалетный тир 6845 y.e.

магазин модной одежды 28000 y.e.

магазин молодежной одежды 25000 y.e.

товары для животных 25000 y.e.

мыльный бутик 7000 y.e.

магазин бижутерии 11500 y.e.

магазин приколов и сюрпризов 10000 y.e.

американский центр бизнеса 22000 y.e.

магазин модной одежды 16000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

магазин детского творчества 6000 y.e.

товары для здоровья 10000 y.e.

магазин джинсовой одежды 15000 y.e.

профессиональная косметика 15000 y.e.

подростковая одежда 40000 y.e.

магазин для взрослых 15000 y.e.

магазин модной одежды 22000 y.e.

магазин для будущих мам 30000 y.e.

медицинский центр 13000 y.e.

магазин детской одежды 27000 y.e.

бутик эксклюзивной упаковки 13000 y.e.

филиал страховой компании 6000 y.e.

детский гипермаркет 193000 y.e.

туризм 5000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

женское белье и парфюмерия 30000 y.e.

магазин бижутерии 15000 y.e.

парфюмерия и косметика 15000 y.e.

товары для здоровья 8000 y.e.

товары для похудения 6500 y.e.

филиал банка, вариант №3 20000 y.e.

салон оптики 35000 y.e.